San Vicente .: No es novedad el desarrollo de emprendimientos privados en San Vicente. A pesar de esto, el descubrimiento de loteos y barrios privados “truchos” alertó a las autoridades municipales sobre la cantidad de countries y clubes de campo que no cuentan con la habilitación correspondiente.
Las ofertas de estos terrenos en sitios web es uno de los primeros engaños, a los que se suma la falta de habilitación y la documentación respaldatoria del proyecto inmobiliario.
Por este motivo, el estudio jurídico Arechavala y asociados elaboró el informe “Aspectos legales de una realidad en San Vicente”, que detalla “los requisitos que deben tener los barrios privados y qué debe tener en cuenta una persona que decide invertir en ellos.
“Tuvimos varias consultas sobre este tema. Hay mucha gente que cree que está comprando un terreno o una parcela, pero no es así. Está siendo parte de una gran extensión, sin tener en claro las características del negocio que está haciendo o al régimen al cual se someten”, explicó a Al Sur el abogado Agustín Arechavala.
Venta por internet
Los desarrollos inmobiliarios son regulados por el Código Civil y Comercial de la Nación en el Título VI de su cuarto libro, el cual hace referencia a los Derechos de Propiedad que una o varias personas pueden tener.
La realidad de San Vicente se encuentra por fuera de esta reglamentación, ya que en los últimos años se registraron casos de barrios privados “truchos”, impulsados por un promotor, desarrollador y propietario que adquiere un terreno rural con el objetivo de realizar un proyecto de comercialización directa o indirecta por “típicos contratos de fideicomiso inmobiliario”.
Estos barrios presentan “varios inmuebles en una única parcela” y espacios para el uso común, como son los salones de usos múltiples, una plaza o una cancha de golf. “Más allá de estos servicios, muchas veces la división material de los lotes puede ser inviable y frustrar a sus propietarios”, explicaron.
El informe firmado por el estudio jurídico también expone que estos barrios se comercializan como “nuevos lotes” o “barrios sin expensas” en diversos sitios web como Mercado Libre con “excelentes planes de financiamiento incluidos”.
Estas denominaciones no existen dentro del marco jurídico, ya que son definiciones creadas por los comercializadores y que exponen de que se trata de “terrenos organizados por sus propietarios o quienes los administran”.
Requisitos legales
La instalación de una urbanización requiere una transformación de las parcelas adquiridas, donde se construyen calles, asfaltos, cloacas y una red de agua potable, entre otros servicios. Si bien los emprendimientos existentes en San Vicente se realizaron por medio de una inversión privada, todas ellas dependen de normas establecidas a nivel nacional y local.
En ese sentido, cada municipio cuenta con sus propios actos jurídicos y administrativos para la aprobación de un proyecto urbanístico privado, que pueden enumerarse de la siguiente manera:
En primer lugar, el desarrollador debe realizar un “análisis de prefactibilidad o convalidación técnica definitiva”, es decir debe elaborar la documentación que detalle la ubicación del proyecto inmobiliario, los recursos naturales, la calidad del suelo, la infraestructura necesaria, la provisión de servicios, las distancias y las vías de acceso.
La autorización municipal puede realizarse a través de audiencias públicas “con antelación al decreto que disponga la factibilidad del proyecto. En ella, se podrán recibir las oposiciones de terceros”, explica el documento.
Una vez emitida la autorización municipal, deberá realizarse la inscripción del proyecto aprobado en el Registro Provincial de Urbanizaciones Cerradas, ya que la regulación de estos emprendimientos está en manos de ambas órbitas gubernamentales.
En cuanto a la subdivisión de los terrenos, el informe agrega que el loteo también debe tramitarse con la convalidación técnica, la cual muestra el plano que cumple con recaudos sobre la forma de división de los inmuebles, sus implicancias jurídicas, las zonas residencias, entre otros aspectos.
Tras todas estas gestiones, los comercializadores pueden comenzar a ofertar las parcelas residenciales donde se edificarán las casas, ajustándose al reglamento interno del barrio.
Aprobación del proyecto
La aprobación administrativa de un proyecto urbanístico deberá contar con un estudio urbanístico del terreno que establezca que la localización sea compatible con los usos que tendrá; la existencia de condiciones de habitabilidad tanto con el entorno natural como la provisión de servicios públicos; y una evaluación de impacto socioeconómico y fisco ambientales.
Además deberá quedar plasmada la no afectación de terceros o futuros emprendimientos, garantizando el uso de las calles públicas y la no contravención de las normas de cerramiento y forestación, entre otras condiciones mínimas.
“Es por todo ello que, a la hora de invertir en estos terrenos, es necesario requerir la documentación que respalde al proyecto. En caso contrario, podemos ser víctimas de estafas o quedar incluidos en situaciones jurídicas impensadas como una adhesión a un fideicomiso o un condominio rural indivisible”, recomienda el estudio.
